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房地產金融監管政策意在建立規範和長效機制
//www.CRNTT.com   2021-02-25 08:38:25


監管部門針對住房金融政策嚴格規範的意圖已經比較明確,國內房價上漲過快及其泡沫風險更多體現的是局部、結構性的。
  中評社北京2月25日電/2021年1月,市場短期資金價格有不同程度的上漲,部分商業銀行小幅上調貸款利率,貨幣市場流動性階段性明顯偏緊。市場上有觀點認為,此輪流動性階段性偏緊、利率上行主要是針對房地產泡沫。

  經濟參考報發表植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平、植信投資研究院高級研究員馬泓文章認為,監管部門針對住房金融政策嚴格規範的意圖已經比較明確,國內房價上漲過快及其泡沫風險更多體現的是局部、結構性的。過去兩年,全國大部分地區房價漲幅逐步回落,僅一線和少數重點二線、三線城市房價漲幅相對較快,成為當前房地產調控的重點區域。

  “三道紅線”和集中度管理體現住房金融政策連續性

  文章介紹,自2020年三季度開始,金融監管部門對房地產融資採取了一系列針對性的調節措施。前有“三道紅線”,對房企資產負債的水平和結構提出新的要求;後又發布銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知(下稱《通知》),對銀行房地產貸款的結構提出要求,包括適當控制居民購房貸款規模,嚴防利用消費貸、首付貸資金違規加杠杆行為;對房企加強融資管控,包含貸款、信托及境內外債券融資。過去幾年居民部門杠杆率增長較快,貸款價值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道紅線”和集中度管理體現了監管部門對住房金融政策的連續性,是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措。

  2019年以來,銀行個人按揭貸款增速進一步有所放緩。2020年全國個人按揭貸款3萬億,同比增長9.9%,增速較2019年回落5.2個百分點。個人按揭貸款增速已經低於同期金融機構人民幣貸款餘額12.5%的增速。自2016年以來,新增個人按揭貸款占金融機構新增貸款比例已經從19.3%降至13.4%,個人住房貸款餘額占比尚不到20%。可見,當前並沒有大幅收縮按揭貸款餘額、大幅放緩按揭貸增速的必要。銀行業金融機構房地產貸款集中度管理政策出台的主要目的是,構建規範性管理的框架。長期以來房地產開發貸款占整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平,近年來變化不大,升得快的是按揭貸款。結合貸款質量(不良率)綜合考慮,相較個人住房貸款而言,房地產開發商貸款比重下降的空間更小。未來在“三道紅線”的管理下,部分房企杠杆水平較高,負債規模增長將有所放緩,將尋求更多元化的融資方式,尤其是在直接融資領域。未來商業銀行房地產開發貸款增速將會有所放緩,在銀行信貸餘額中的比重會在穩定運行中有所下降。

  三條紅線控制房企杠杆水平對市場的影響是收縮供給,並不能起到控制房價的作用,相反可能會因為引起供給放緩而不利於抑制房價上漲。因此,顯然不能將三條紅線的舉措理解為是為了控制房價上漲和泡沫。該舉措重要的政策意圖是通過合理控制房企杠杆水平,達到控制房地產金融風險的目的。

  根據上市銀行2020年前三季度所披露的財報來看,大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數增長,存在部分銀行個人住房貸款超過相應標準的狀況。“踩紅線”的銀行在未來2-4年時間內將做出相應調整,在控制新增個人住房信貸增速的同時,適當壓縮存量,達到監管要求。從上市銀行及公開市場信息來看,需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限,涉及到的房地產貸款餘額占到整個金融機構涉房貸款餘額的比例約四分之一,主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家中資大中型銀行。據測算,假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩,平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間,占到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間,占到各自銀行貸款餘額的比重在1%-3%,占銀行業房地產貸款比重約1.5%,應當說需要調整的規模並不大,而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行並未踩紅線,客觀上存在填補空缺的可能性。可見,監管部門的集中度管理政策並不會帶來房地產貸款增速大幅下滑、占比明顯走低的結果。從這一點看,集中度政策更多的是具有規範性和著眼長遠風險管理的考量,並非是為了達成短期控制房價上漲的目標。

  按上述判斷,當前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個基點,結合降低實體經濟融資成本的要求和央行貨幣政策採取“不急轉彎”的策略來看,短中期內基準利率LPR向上調整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時期的表現來看,住房金融政策在未來6-12個月內可能將保持中性的姿態,主要還是針對深圳、廣州、上海等房價漲幅相對較大、涉房貸款增速較快的區域,會適當偏緊一些。
 


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